前言：租屋糾紛！房客欠租不搬，房東如何合法奪回主導權？
租屋糾紛中，遇到房客拖欠租金，房東往往陷入「想趕人卻怕違法」的兩難困境。
究竟能不能直接把房客趕走？答案是肯定的，但關鍵在於「程序合法」。許多房東在心急之下私自換鎖、斷水斷電或強行搬移物品，這類行為極易觸犯刑法強制罪，讓自己從受害者變成被告。
合法的趕人流程分為三個階段：
- 首先是「債權結算」，房東應優先以押金抵償欠租；
- 其次是「法律催告」，透過存證信函定相當期限（通常為 1 個月以上）要求支付；
- 最後，當房客積欠租金總額扣除押金後仍達 2 個月租額時，房東即可依法「終止契約」並提起遷讓房屋訴訟。
房東要如何自救？除了常見的押金扣抵，民法更賦予房東強大的「留置權」，讓您能合法扣留房客留在屋內的財物，透過拍賣或抵償來填補租金損失。由專業律師協助保全證據並執行法定程序，才是房東早日取回房產、停損轉盈的最佳策略。
一、如果契約有約定押金，房東可以從押租金中抵償租金
按「押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許。」(最高法院83 年台上字第 2108 號裁判)
押租金是房客交給房東的保證金，用來擔保租賃關係中房客違約產生的損害賠償。其目的是為了擔保房東的權益，當房客無法如期給付租金、水電費用，或房客對房子所造成損害的賠償，以及在租約期滿時房客按時返還房屋，而使房東的權益受損時，房東可以直接從押金中扣除相當的金額作為欠租的補償，不需要另行向房客起訴請求賠償。
二、房東可以終止契約
民法第440條規定
「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。
租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。
租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。」
因此依照民法第440條第2項規定，如房客積欠租金的總額達到相當於兩個月的租金時，經催告，房客仍未支付積欠的租金，房東可以依法終止契約，要求房客返還租賃物。
要特別注意的是，依照土地法第100條[1]的規定，如果契約有約定押金，房東應先自押金中扣抵租金，扣抵後積欠的餘額達到兩個月租金時，房東才可經催告後，收回房屋。
三、房東可以行使留置權來抵償欠租
民法第445條規定
「不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。但禁止扣押之物，不在此限。」
房東依照本條規定，可對房客放置於房屋內的物品主張留置權，取得所有權、或拍賣留置物。
（1）租賃關係產生的留置權
民法第445條第1項規定：
「不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。」本條之規定僅限於「不動產」的房東才有適用，而且只能就租賃契約所生的債權行使留置權。例如租賃契約終止後留置權的標的物必須置於該不動產，即使房東未占有該動產，留置權也能發生。
（2）留置權的實行
民法第936條規定：
「債權人於其債權已屆清償期而未受清償者，得定一個月以上之相當期限，通知債務人，聲明如不於其期限內為清償時，即就其留置物取償；留置物為第三人所有或存有其他物權而為債權人所知者，應併通知之。
債務人或留置物所有人不於前項期限內為清償者，債權人得準用關於實行質權之規定，就留置物賣得之價金優先受償，或取得其所有權。
不能為第一項之通知者，於債權清償期屆至後，經過六個月仍未受清償時，債權人亦得行使前項所定之權利。」
房東實行留置權，必須債權已屆清償期（例如已經到期的租金），且必須定一個月以上的相當期間，通知房客，並且聲明「如不於該期限內為清償時，即就其留置物取償」，如果留置物為第三人所有或存有其他物權而為房東所知者，也要一併通知。如果無法通知（例如房客行蹤不明），於債權清償期屆至後，經過六個月仍未受清償時，房東也可以實行留置權。
實行留置權依法準用實行「質權」的規定，方法有三種：
- 拍賣留置物，就其賣得價金而受清償。
- 與承租人或留置物所有權人約定取得留置物的所有權。
- 約定以拍賣以外之方法處分留置物。
[1] 土地法第100條：
出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。
- 出租人收回自住或重新建築時。
- 承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
- 承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
- 承租人以房屋供違反法令之使用時。
- 承租人違反租賃契約時。
四、合法收回房屋的 4 個階段
本文上述提到的「押金抵償」與「留置權」，核心意義在於：在合法收回房屋第 1 到第 3 階段這段漫長的訴訟過程中，讓各位房東能先透過法律工具「扣住對方的財物」來抵債，盡可能降低金錢損失。
階段 1：債權確認與催告
房客欠租時，房東必須先以「押金」抵償。抵償後，積欠金額仍達 2 個月租金總額時，房東需寄出存證信函進行「催告」，給予 1 個月以上的合理支付期限。
階段 2：終止租賃契約
若期限屆滿房客仍未付清，房東此時可主張「終止租約」。法律上的「趕人權利」自此產生，房客從這一天起在法律地位上屬於「無權佔有」。
階段 3：訴訟取得執行名義
即便合約已終止，房東仍不可私自更換門鎖或斷水斷電，否則極易觸犯刑法第 304 條強制罪。房東必須向法院提起「遷讓房屋」訴訟，取得勝訴判決後，這張判決書就是您的「合法趕人憑證」。
階段 4：聲請強制執行（真正的趕人階段）
這是唯一可以物理性趕人的階段。房東持勝訴判決向法院聲請「強制執行」。執行處會先發函要求房客自行搬離，若房客依然賴著不走，執行法官會帶著員警與搬家公司點交房屋，將房客的東西強行搬出並換鎖。這才是真正的「趕人」。
結語：依法對抗惡房客，從正確的 3 步驟開始
面對房客欠租，房東最忌諱「以暴制暴」。本文所提到的自救 3 步驟：優先以押金抵償、完成法定催告後終止租約，以及最終行使留置權，是確保您在法律上站穩腳跟的標準流程。
請記住，唯有程序合法，才能在最短時間內、以最小損失收回房產。若您的租賃契約涉及複雜的商業條款或房客行蹤不明，建議尋求專業民事法律顧問協助，精準執行每一項法定動作，守護您的資產權益。
房客欠租時，必須要合法才能終止租約，建議房東先預約律師諮詢，確認相關程序才能事半功倍~早日取回房屋!
___________
如您遇有法律糾紛，可以點擊下方按鈕，讓律師協助您保護自己的權益。