前言
離婚程序中，「房子怎麼分配」是最常見且最具爭議的議題。現行制度下，若夫妻未經約定採用其他財產制，原則適用法定財產制；當法定財產制關係消滅時，須依《民法》第1030-1 條就婚後財產進行剩餘財產差額分配，並排除特定項目（繼承或其他無償取得、慰撫金）。法院並得視貢獻與公平調整或免除分配額。
一、法規
《民法》第1030-1 條規範：法定財產制關係消滅時，夫或妻現存之婚後財產扣除婚姻存續中所負債務後，如有剩餘，雙方剩餘財產差額平均分配；
但繼承或其他無償取得之財產、慰撫金不計入分配。另法院得依家事勞務、育兒、經濟能力等因素調整或免除。這是不動產分割計算的核心依據。
二、先判定「能不能列入計算」：
要回答「房子能不能分」前，必須釐清三件事：
1. 時間性質：不動產以登記時點判斷屬婚前或婚後取得；動產以取得時點判斷。無法舉證者，原則推定為婚後財產。
2. 排除分配：繼承或其他無償取得的財產，以及慰撫金，不列入剩餘財產分配的母數。
3. 金流與負擔：若婚後共同負擔房貸、稅費、修繕或裝修提升價值，該增值部分通常會進入婚後財產的計算範圍；若購屋頭期款源自婚前資金，該部分可主張屬於出資方的婚前財產基礎。
三、名義與出資不一致時：登記不等於最終歸屬
常見爭點為「你登記、我出錢」。法院對此通常採「名義與實質並重」：一方面調取金流證據（貸款、薪轉、裝修支出），一方面評估家庭貢獻（育兒、家務使他方得以提升收入）。結果可能是：即使登記在一方名下，不動產仍被視為婚後財產的一部分，進入剩餘財產差額的計算基礎。
四、估價與補償：誰要房子，誰負擔補償金
協議或判決若由一方取得不動產，通常須支付他方補償金。計算邏輯如下：
房屋市價 − 尚欠貸款 ＝ 淨值；淨值 ×（各自應有比例）＝ 補償基數。
例如：市價 1,800 萬、貸款餘額 600 萬，淨值 1,200 萬。若認定屬婚後財產並以均分為基準，欲保留房屋的一方應支付 600 萬補償金。補償方式可為現金、其他資產折抵或分期。
五、協議不成時的裁量：法院怎麼看「公平」
若協商破裂，法院將依《民法》第1030-1 條就婚後財產的剩餘差額為基礎，依據民法第1030條之1第2項條文規定「夫妻之一方對於婚姻生活無貢獻或協力，或有其他情事，致平均分配有失公平者，法院得調整或免除其分配額」。例如:阿忠不但不工作賺錢，也不照顧子女，賺來的錢都拿去喝酒、賭博，而導致平均分配有失公平的話，法院就會調整分配的比例或免除分配額，不會平均分配。
法院綜合考量婚姻期間的家事勞務與育兒、雙方經濟能力、房貸與維護負擔、共同生活與分居時間等因素，作成衡平調整。重點不是形式的一人一半，而是反映婚姻共同生活下的實質貢獻與公平結果。
六、流程與文件
1. 財產盤點：依取得時點區分婚前／婚後財產，彙整權狀、貸款、裝修費用。
2. 估價：委請估價師，採市場比較或法院可採信之報告。
3. 協商：歸屬、補償金額、支付方式。
4. 法律文件：協議條款包括標的、估價依據、補償、過戶與期限、稅務。
5. 執行：辦理地政登記、稅捐申報，與銀行辦理債務移轉或同意書。
6. 訴訟：協商不成時，提起剩餘財產分配之訴。
七、協議條款撰寫重點
協議書應包含：標的資訊、估價基準、所有權歸屬與補償金額、支付方式、貸款承擔與債權人同意、過戶與稅務辦理責任分配、違約金與爭議解決條款。
八、婚後財產判斷(表)
在離婚時進行剩餘財產差額分配時，房產是否列入婚後財產，須依其取得時點與金流來源判斷。首先，房屋若在婚前登記完成，即屬於婚前財產；反之，婚後購買或登記者，原則上為婚後財產，應計入分配範圍。其次，依法必須排除的項目包括繼承、贈與與慰撫金，這些屬於個人取得的特殊財產，不列入剩餘財產分配的母數。最後，若婚後夫妻雙方共同支出房貸、稅金、裝修或維修費用，即使該不動產原屬一方名下，其價值增額部分仍可能被視為婚後共同財產，納入分配計算。此區分實務上攸關重大，法院將依實際金流、支付證據及登記時點綜合判斷，確保財產分配的公平與合理。
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項目 |
判斷重點 |
實務說明 |
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1. 取得時點 |
以登記時間或購買時點判斷 |
婚前登記者屬婚前財產；婚後購屋原則上屬婚後財產。 |
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2. 排除項目 |
繼承、贈與、慰撫金 |
不列入剩餘財產分配的母數。 |
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3. 金流與負擔 |
房貸、稅費、裝修費 |
若婚後共同支出，該部分增值會被納入婚後財產範圍。 |
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