前言
如果說離婚是雙方斷開關係後的財產分配，遺產繼承則常牽涉家族成員間的長年情感糾葛。不動產作為最具價值且最難切割的資產，其分割更是遺產爭執的主戰場。
一、遺囑與法定繼承的主導權：從誰說了算開始
在實務中，繼承糾紛的第一個關鍵，往往在於「有沒有遺囑」。
若被繼承人生前立有有效遺囑，且符合《民法》第1189條以下規定的形式要件（例如自書遺囑須全文、日期與簽名親筆完成，公證遺囑則需由公證人與兩名見證人共同製作），則該遺囑的內容原則上優先於法定繼承。
遺囑讓人得以生前安排財產去向，例如指明「長子繼承房屋」、「次女繼承土地」、「餘款分給孫輩」。
但遺囑的效力並非無限上綱。若遺囑侵害其他繼承人的「特留分」權益（例如配偶、子女至少應留有法定繼承份額的一半），其他繼承人得依《民法》第1223條請求減少遺贈或撤銷部分遺囑內容。
舉例而言，若單親母親將唯一的房產全部留給么兒，而忽略長子與長女的特留分權益，後者仍可依法主張。實務上法院會依房產價值、遺贈比例與現金流狀況計算「特留分侵害額」，進而命受遺贈人返還部分價值。
若被繼承人未立遺囑，則進入法定繼承制度。根據《民法》第1138條以下規定，繼承順序依次為：
-
第一順位：配偶與子女
-
第二順位：父母
-
第三順位：兄弟姊妹
-
第四順位：祖父母
-
第五順位：曾祖父母
其中，配偶無論與哪一順位共同繼承，都享有法律保障的最低比例。例如與子女並存時，配偶與子女平均分配；與父母並存時，配偶取得二分之一，父母取得二分之一。
實務上，當遺囑不明確、或被懷疑遭偽造、被脅迫製作時，繼承人間常會展開訴訟，聲請法院確認遺囑無效或撤銷遺贈行為。這類案件常見於高齡被繼承人被特定子女掌控生活起居的情境。
二、不動產分割的實際困境：房子不能切一半
現金、股票或存款可以直接分配，但房子不能「切一半」。因此在遺產中涉及不動產時，如何分割往往成為最棘手的議題。實務上，大致可分為「協議與裁判」兩類程序，以及「原物與變價」兩種技術手段。
（一）協議分割、裁判分割與維持共有：三種程序選擇
在繼承發生後，繼承人間首先應嘗試透過協商方式完成分割。
協議分割是最具彈性的作法，繼承人得依家庭情況調整分配比例，例如讓主要照顧父母者取得房屋，其餘成員取得現金補償。若能簽署書面協議並完成登記，不僅節省訴訟時間，也能維持家族關係。然而，其最大挑戰在於必須「全體同意」，任何一人不同意，協議即告破局。
若協議分割無法進行，則進入裁判分割階段。法院依《民法》第823條得命裁判分割，並視個案採「原物分割」、「變價分割」或「現金補償」。法院通常會委託估價師出具市價報告，以確保公平性。例如，新竹市一案中，一樓店面價值明顯高於二樓住宅，法院裁定由照顧母親的長子取得並支付補償金，其他繼承人分得相應金額，兼顧居住及照顧事實與財產平衡。
此外，部分家族出於情感考量，會選擇維持共有，例如保留老家作為紀念或家族聚會場所。這雖能暫時維繫親情，但長期下來常面臨稅金繳納、出租收益分配及修繕費負擔的爭議。
尤其當第二代、第三代陸續繼承共有持分，處分難度倍增，導致房產「繼承延繼承」的惡性循環。
【圖表一】
| 分割方式 | 優點 | 缺點 | 建議 |
|---|---|---|---|
| 協議分割 | 彈性高，可依家庭情況調整；節省訴訟時間與費用 | 須全體繼承人一致同意，不易達成共識 | 建議由律師主持協議會議並簽立書面協議書，避免口頭約定爭議 |
| 裁判分割 | 法院裁定具法律效力，可終結僵局 | 耗時費用高，親情裂痕擴大 | 適合談不攏或有人失聯、惡意阻撓時採用 |
| 維持共有 | 保留老家、不急於處理；家族感情延續 | 長期管理困難，稅金、修繕費、出租問題易爭議 | 僅建議於家族和睦、短期過渡時採行，應約定管理與退出機制 |
（二）原物分割與變價分割：兩種核心技術手段
從實務技術面來看，法院或協議雙方在具體執行分割時，主要採取「原物分割（補償金）」與「變價分割」兩種方式。
原物分割:
由其中一位繼承人（通常是主要照顧者或原居住者）取得房屋所有權，並依估價結果給付其他繼承人金錢補償。
這能維持居住穩定性，也符合公平分配原則。然而前提是補償人必須具備支付能力，否則可能因補償金籌措困難而引發新爭議。
實務上，許多繼承人會透過貸款或出售其他資產來完成補償。
變價分割:
適用於房屋價值過高或繼承人無法達成共識的情況。最常見做法是法拍，將售價按持分比例分配。
但這類案件往往衍生新的矛盾：有人希望高價出售、有人急於脫手；甚至在拍賣階段出現惡性競標、壓價情形，使最終成交價遠低於市價。
因此，律師在協助時，通常會建議先由估價師提供合理市價，並擬定明確出售機制與分配計畫，以免再度爭議。
【圖表二】
| 分割方式 | 優點 | 缺點 | 建議 |
|---|---|---|---|
|
原物分割、 (原物分割+現金補償金) |
主要照顧者可保留房屋居住權或經營權 | 須具支付能力，補償金金額高時負擔沉重 | 建議提前規劃資金來源（貸款、現金分配），並以估價為基準 |
| 變價分割 | 將房產轉為現金，分配明確 | 售價可能低於市價，且須處理稅務 | 建議委託估價師與地政士協助出售，確保公平市價並預留稅金 |
三、估價與公平：法院怎麼看「價值」
在遺產分割中，如何評價不動產價值是一項關鍵。法院通常會委託專業估價師，依照市場行情、區域交易實價登錄、屋況等因素出具估價報告。
部分繼承人為爭取利益，可能質疑估價過低或過高。若雙方提供不同估價結果，法院會綜合考量基準日、地段、市場變動與房屋實際狀況。
四、遺囑、信託與事前規劃：避免爭產的最佳策略
實務中，最理想的狀況，是被繼承人生前即透過「遺囑」或「生前信託」明確規劃財產歸屬。
若能事先安排，如：
-
以遺囑指定不動產給主要照護者；
-
以生前贈與方式，並留存金流紀錄；
-
以信託形式保障配偶或弱勢繼承人生活；
即可大幅降低日後紛爭。
律師在協助規劃時，會同時檢視《遺產及贈與稅法》的稅務影響。例如房屋贈與是否需繳贈與稅、是否影響未來課徵遺產稅。若能搭配合法節稅策略（如善用免稅額、間隔年限贈與），不僅可達成家庭和諧，也能減少整體稅負。
五、遺產中的不動產與情感糾葛
遺產糾紛往往不是單純的法律爭議，而是長年家庭情感的累積。兄弟姊妹間的不平衡感、父母生前偏愛、照護負擔的不對等，常使理性法律問題變成情緒對抗。
律師在處理此類案件時，除了解釋法律權益，更須協助當事人重新釐清「訴訟是否真是唯一解」。
許多繼承案件，若能早期透過律師主持調解、協議分割或以專業估價為基礎談判，反而能避免長期訴訟與家族破裂。
六、結語：讓法律回歸公平，讓家人重拾信任
遺產中的不動產分割，是法律實務中最複雜、最具人性張力的領域之一。它不只是財產的重新分配，更是家庭關係的一面鏡子。
在面對房產繼承紛爭時，應該回歸理性、依法為據，以事實與證據為基礎，透過協議、估價與專業法律協助，找到兼顧公平與親情的平衡點。
若能在被繼承人生前即做好遺囑與信託規劃，或於爭議初期諮詢專業律師協助談判，不僅可避免長期訴訟，更能守住家族的情感與信任。
法律的目的從來不只是劃分，而是讓每個人都能在公平之下，繼續生活下去。
七、服務特色：家事律師、量身打造
在眾多離婚律師中，為何眾多新竹民眾會推薦劉昌樺律師？以下幾點服務特質，正是其脫穎而出的關鍵：
1、深耕新竹，熟悉在地特性
劉律師多年執業於新竹，對新竹家庭結構有深入理解。常處理遺產分割訴訟、離婚協議。
2、一對一專人諮詢，快速反應需求
劉律師每一案件皆親自接洽，避免交由助理或處理細節。他重視每位當事人的聲音，從法律分析到情緒支持，皆親力親為。
更開設「夜間諮詢時段」與「假日預約制」，方便忙碌的科技業客戶利用非上班時間獲得法律協助。
3、策略導向，降低訴訟風險
家事訴訟非一味求勝，而是平衡風險與權益的藝術。劉律師擅長以策略性思考，選擇適當時機妥協、保留實質利益，為當事人減少時間與金錢耗費。
關鍵字：新竹遺產律師推薦、不動產、共有物分割、協議分割、裁判分割
延伸閱讀
遺產案件，難以處理，建議相關疑難雜症尋找專業的律師諮詢，以確保自身的利益!
如您遇有法律糾紛，可以點擊下方按鈕，讓律師協助您保護自己的權益。